Guide des droits et démarches

Recouvrement des charges de copropriété impayées

Tout copropriétaire a l’obligation de participer aux charges communes de l’immeuble. Lorsque les charges ne sont pas payées, le syndic doit mettre en œuvre des démarches de recouvrement, d’abord amiables puis judiciaires, en respectant des formes précises. Nous vous présentons les étapes à respecter.

Les sont les dépenses de l’immeuble que les copropriétaires doivent payer, chacun à hauteur de sa . charges de copropriété quote-part

Le recouvrement des charges est de la compétence exclusive du . Il ne peut donc pas confier cette tâche à un tiers. syndic de copropriété

Le syndic peut exiger le paiement des charges suivantes :

Avance constituant la réserve prévue au règlement de copropriété
Provisions du budget prévisionnel
Provisions pour le fonds de travaux
Provisions pour les travaux de ou d’entretien de l’immeuble, les travaux portant sur les éléments d’équipements communs et les travaux d’ conservation amélioration
Provisions pour les études techniques de l’immeuble (diagnostics et consultations)
Avances correspondant à l’échéancier prévu dans le adopté par l'assemblée générale plan pluriannuel de travaux
Avances décidées en assemblée générale destinées à combler un manque temporaire de trésorerie
Contributions dues au titre de l’ ( de remboursement du prêt, intérêts, frais éventuels de , frais et honoraires dus au titre de la mise en œuvre et de la gestion du prêt). emprunt collectif quote‑part caution

Pour cette mission, le syndic a un large pouvoir d’initiative et n'a pas besoin de l’autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires pour engager des actions en recouvrement des charges.

Lorsque le syndic constate qu’un n’a pas été réglé ou a été payé partiellement, il va d’abord envoyer une relance (lettre simple et/ou email) au copropriétaire concerné. Dans cette lettre, il doit lui être rappelé que la date de paiement des charges est dépassée. Il peut également lui indiquer qu'en l’absence de paiement, une , puis une procédure de recouvrement devant le du lieu de situation de l'immeuble pourront être engagées. appel de fonds tentative de règlement à l'amiable tribunal judiciaire

Si la relance simple ne fonctionne pas, le syndic doit envoyer une au copropriétaire défaillant. Il s’agit de l’acte par lequel le syndic demande officiellement à un copropriétaire de régler ses impayées dans un délai donné, avant d’engager une procédure judiciaire. mise en demeure charges de copropriété

Cette mise en demeure est envoyée par voie électronique. Elle peut être envoyée par lettre recommandée électronique ou par tout procédé électronique sécurisé, mis en œuvre par un prestataire garantissant l’intégrité, la sécurité et la traçabilité de l’envoi.

Par exception, la mise en demeure peut être envoyée par lettre recommandée avec avis de réception, lorsque le copropriétaire a demandé à la recevoir par voie postale.

À noter

Dans le cadre d'une , le syndic doit mettre en demeure tous les coïndivisaires, sauf clause contraire du . indivision règlement de copropriété

Si la propriété du lot est , les charges sont réparties entre (lorsqu'elles concernent la jouissance du bien) et (lorsqu'elles concernent des dépenses exceptionnelles et gros travaux). Le syndic devra donc mettre en demeure l'un ou l'autre selon la nature des charges, sauf clause contraire du règlement de copropriété imposant une entre usufruitier et nu-propriétaire. démembrée usufruitier nu-propriétaire solidarité

Les frais de mise en demeure engagés par le syndic sont à la charge du copropriétaire défaillant.

Dans ce cas, la mise en demeure doit, notamment, contenir les informations suivantes :

Nom, prénom et adresse du copropriétaire défaillant
Adresse de la copropriété
Montant des charges impayées, souvent accompagné d’un décompte
Délai dans lequel le copropriétaire défaillant doit régler le montant de ses impayés (par exemple, 15 jours)
Sanction en cas de non-paiement.

Des intérêts de retard sont dus au à partir de la mise en demeure. taux légal

Le syndic peut opter pour une procédure spéciale de recouvrement avec . déchéance du terme

Cela signifie que si un copropriétaire ne paie pas un appel de fonds, le syndic peut exiger le règlement immédiat de l’ ainsi que de sur l’exercice en cours, même si leur date d’échéance n’est pas encore arrivée. Cette règle s’applique aux provisions du , aux cotisations au ou aux . de charges toutes les sommes futures restantes budget prévisionnel fonds de travaux dépenses non comprises dans le budget prévisionnel

Ces sommes deviennent exigibles si, après la mise en demeure, le copropriétaire ne règle pas sa dette dans un délai de 30 jours.

Dans ce cas, la mise en demeure doit notamment contenir les informations suivantes :

Nom, prénom et adresse du copropriétaire défaillant
Adresse de la copropriété
Nature et montant des provisions réclamées (budget prévisionnel, dépenses pour travaux non comprises dans ce budget et cotisations fonds travaux)
Délai de dans lequel le copropriétaire défaillant doit régler le montant de ses impayés 30 jours
Contenu de l ’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965
Sanction encourue d’exigibilité immédiate des provisions futures.

En cas d'le syndic doit faire appel à un (démarche gratuite) ou à un (démarche payante) ou à une (démarche payante avec recours à un avocat) pour trouver une solution. impayés de charges inférieur ou égal à conciliateur de justice médiateur procédure participative

Ce recours est obligatoire avant de faire un recours devant le juge.

Si le copropriétaire défaillant n’a pas réagi aux relances amiables dans les délais donnés ou si aucun accord amiable de remboursement de la dette n'a pu être trouvé, le syndic doit saisir le tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble.

Où s'informer ?

Tribunal judiciaire

Pour recouvrer la dette d’un copropriétaire défaillant, le syndic peut engager différentes procédures en fonction du montant des charges impayées et de la situation financière de la copropriété. Le montant du litige et la stratégie des dossiers peut nécessiter l’accompagnement d’un avocat.

Le syndic peut ainsi choisir de mettre en œuvre :

Une injonction de payer
Une procédure classique de recouvrement, permettant d’obtenir le règlement de toutes les charges dues au jour de l’ou de l’audience de assignation plaidoiries
Une procédure spéciale dite accélérée au fond, permettant d’obtenir le règlement de l’ de charges et de toutes les provisions de l’exercice devenues exigibles (dont les provisions futures). arriéré

Attention

Les charges de copropriété impayées peuvent être réclamées pendant un délai maximum de . Cela signifie que la copropriété dispose de 5 ans à compter de l’exigibilité des sommes pour engager une action en recouvrement. 5 ans

Passé ce délai, la dette est en principe , c’est-à-dire qu’elle ne peut plus être exigée en justice. prescrite

Le copropriétaire défaillant peut également être condamné à payer des s’il a causé un préjudice au syndicat des copropriétaires. Ce dommage doit être différent du simple retard. C’est le cas, par exemple, de l’impossibilité de réaliser des travaux nécessaires ou d’un déficit de trésorerie persistant. dommages et intérêts

Toute du à l'encontre du copropriétaire défaillant est garantie par une qui permet à la copropriété de bénéficier d’un droit de préférence (être payé en priorité) en cas de vente amiable ou de saisie immobilière du . créance syndicat des copropriétaires légale lot de copropriété

Le syndic peut faire inscrire cette hypothèque au profit du syndicat sans autorisation préalable de l'assemblée générale des copropriétaires. L'inscription est faite lorsque le copropriétaire défaillant n'a pas réglé ses charges après la mise en demeure. Le syndic peut également en accepter la et, si la dette est entièrement payée, en demander l'annulation. mainlevée

En outre, le syndicat des copropriétaires a une sur le lot du copropriétaire débiteur. Cette garantie permet au syndicat d’assurer le paiement de sa créance, notamment en cas de vente du lot. hypothèque légale spéciale

Enfin, lorsque le copropriétaire débiteur vend son lot, le syndic peut former une entre les mains du . Cette opposition permet de bloquer tout ou partie du prix de vente afin d’obtenir le règlement des sommes dues au syndicat avant que le vendeur ne perçoive le solde. opposition sur le prix de vente notaire

Le syndic peut également recourir à une mesure de pour saisir les meubles du copropriétaire défaillant. saisie conservatoire

À savoir

Le syndic n'a pas à obtenir l'autorisation préalable du juge pour engager une mesure de saisie conservatoire ou une mesure de sûreté judiciaire (par exemple, hypothèque) à l'encontre du copropriétaire défaillant.